Nue-propriété

Nue-propriété : définition et mécanisme du démembrement

La nue-propriété désigne le droit de posséder un bien immobilier sans en avoir la jouissance ni les revenus. Elle résulte du démembrement de propriété, un mécanisme juridique qui sépare la pleine propriété en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien, c'est-à-dire de le vendre, le donner ou le léguer). Le nu-propriétaire détient les « murs » tandis que l'usufruitier détient l'usage.

Le démembrement peut naître de plusieurs situations : une donation avec réserve d'usufruit (cas le plus fréquent, où les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l'usufruit), un achat en démembrement (acquisition de la seule nue-propriété à un prix décoté), ou encore une succession (l'époux survivant reçoit l'usufruit, les enfants la nue-propriété). Au terme de l'usufruit (par décès de l'usufruitier ou expiration du terme convenu), le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans frais ni droits supplémentaires.

L'achat en nue-propriété est devenu une stratégie d'investissement à part entière. L'investisseur acquiert un bien avec une décote de 30 à 40 % par rapport à sa valeur en pleine propriété (la décote correspondant à la valeur de l'usufruit). Pendant la durée du démembrement (généralement 15 à 20 ans), il ne perçoit aucun revenu, ne paie ni taxe foncière ni charges de copropriété courantes, et le bien n'entre pas dans l'assiette de l'IFI.

En pratique

La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier (en cas d'usufruit viager) ou de la durée du démembrement (en cas d'usufruit temporaire). Le barème fiscal de l'article 669 du CGI fixe les valeurs suivantes pour un usufruit viager :

• Usufruitier de moins de 21 ans : usufruit = 90 %, nue-propriété = 10 %
• Usufruitier de 31 à 40 ans : usufruit = 70 %, nue-propriété = 30 %
• Usufruitier de 51 à 60 ans : usufruit = 50 %, nue-propriété = 50 %
• Usufruitier de 61 à 70 ans : usufruit = 40 %, nue-propriété = 60 %
• Usufruitier de 71 à 80 ans : usufruit = 30 %, nue-propriété = 70 %
• Usufruitier de 81 à 90 ans : usufruit = 20 %, nue-propriété = 80 %

Exemple de donation : Un couple de 65 ans possède un appartement estimé à 400 000 €. Ils donnent la nue-propriété à leurs deux enfants tout en conservant l'usufruit. La valeur de la nue-propriété est de 400 000 € × 60 % = 240 000 €, soit 120 000 € par enfant. Avec l'abattement de 100 000 € par enfant en ligne directe, les droits de donation ne portent que sur 20 000 € par enfant. Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété sans aucun droit de succession sur ce bien.

Exemple d'investissement : Un investisseur achète la nue-propriété d'un appartement parisien valant 500 000 € en pleine propriété, pour un prix de 325 000 € (décote de 35 % correspondant à un usufruit temporaire de 15 ans détenu par un bailleur social). Au terme des 15 ans, il récupère la pleine propriété d'un bien qui pourrait valoir 600 000 €, avec une plus-value calculée sur le prix d'acquisition en pleine propriété.

Bon à savoir

• Le nu-propriétaire est responsable des grosses réparations (article 606 du Code civil : murs, voûtes, toitures, clôtures), tandis que l'usufruitier assume les charges courantes et les réparations d'entretien. Ce partage peut être aménagé par convention entre les parties, notamment dans le cadre d'un viager.
• Le financement de l'achat en nue-propriété par un crédit immobilier est possible : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers si le nu-propriétaire perçoit par ailleurs des revenus locatifs (au régime réel). Cela permet de créer un déficit foncier sans même percevoir de loyers sur le bien démembré. Estimez votre financement avec notre simulateur de crédit.
• En cas de vente de la nue-propriété, la plus-value immobilière est calculée sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de la nue-propriété (et non la valeur en pleine propriété). Les abattements pour durée de détention s'appliquent normalement. Simulez votre situation avec notre simulateur de plus-value immobilière.