Charges de copropriété

Que sont les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont les dépenses collectives liées à l'entretien, au fonctionnement et à l'amélioration des parties communes d'un immeuble en copropriété. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires selon des clés de répartition définies dans le règlement de copropriété. Ces charges représentent un poste de dépense récurrent et parfois significatif qu'il est impératif de prendre en compte lors d'un achat immobilier, car elles impactent directement votre cash-flow et votre budget mensuel.

On distingue deux catégories de charges. Les charges générales concernent la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble : honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, nettoyage des parties communes, éclairage, entretien des espaces verts, petites réparations. Elles sont réparties en fonction des tantièmes de copropriété (quote-part de chaque lot). Les charges spéciales (ou charges de services) correspondent aux services collectifs et équipements communs : ascenseur, chauffage collectif, eau chaude, gardiennage. Elles sont réparties en fonction de l'utilité objective du service pour chaque lot.

En France, le montant moyen des charges de copropriété est d'environ 25 à 35 €/m²/an, mais les écarts sont considérables. Un petit immeuble sans ascenseur ni gardien peut avoir des charges de 15 €/m²/an, tandis qu'une résidence avec piscine, gardien et chauffage collectif peut dépasser 50 €/m²/an. Pour un appartement de 60 m², cela représente entre 1 500 € et 3 000 €/an, soit 125 à 250 €/mois.

En pratique

Avant d'acheter un bien en copropriété, vous devez obligatoirement recevoir les documents suivants (loi ALUR) :

• Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division
• Les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales (ils révèlent les travaux votés, les tensions, les impayés)
• Le budget prévisionnel et les charges des 2 derniers exercices
• L'état des impayés de charges au sein de la copropriété
• Le fonds de travaux (obligatoire depuis la loi ALUR, minimum 5 % du budget prévisionnel)
• Le carnet d'entretien de l'immeuble

Analysez ces documents avec attention. Des charges anormalement basses peuvent signifier un immeuble sous-entretenu avec de gros travaux à prévoir. Des procès-verbaux agités révèlent des conflits qui peuvent bloquer les décisions. Un taux d'impayés élevé (supérieur à 15-20 %) fragilise la copropriété et peut entraîner une dégradation du bâtiment.

Pour un investisseur, seule une partie des charges est récupérable auprès du locataire : l'entretien courant, l'eau froide, l'ascenseur, le chauffage collectif et le gardiennage (à 75 %). Les honoraires de syndic, les travaux de conservation et l'assurance restent à la charge du propriétaire. Intégrez ces montants dans votre calcul de cash-flow.

Bon à savoir

• Le fonds de travaux obligatoire : depuis 2017, chaque copropriété doit constituer un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel. Ce fonds appartient à la copropriété et n'est pas remboursable au vendeur lors d'une vente. En tant qu'acheteur, c'est une garantie qu'un minimum de réserves existe pour les travaux futurs.
• Charges et DPE collectif : les copropriétés dont le chauffage est collectif doivent désormais réaliser un DPE collectif ou un audit énergétique. Les travaux de rénovation énergétique votés en assemblée générale peuvent faire augmenter temporairement les charges, mais génèrent des économies d'énergie à long terme. Vérifiez si de tels travaux sont prévus avant d'acheter.
• Attention aux appels de fonds exceptionnels : un ravalement, une réfection de toiture ou une mise aux normes d'ascenseur peuvent générer des appels de fonds de plusieurs milliers d'euros par lot. Consultez impérativement les PV d'assemblée générale pour savoir si de tels travaux sont programmés. Le notaire doit aussi vous informer des travaux votés non encore appelés lors du compromis de vente.