Usufruit

Usufruit : jouir d'un bien sans en être propriétaire

L'usufruit est un droit réel qui confère à son titulaire (l'usufruitier) le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (les « fruits »), sans en être le propriétaire. Le propriétaire du bien démembré, qui conserve le droit de disposer du bien (le vendre, le donner), est appelé le nu-propriétaire. Le démembrement de propriété (usufruit + nue-propriété = pleine propriété) est un mécanisme juridique fondamental en droit immobilier français.

L'usufruit naît le plus souvent du décès du conjoint : le conjoint survivant peut opter pour l'usufruit de la totalité de la succession ou pour le quart en pleine propriété. Il peut aussi résulter d'une donation avec réserve d'usufruit (les parents donnent la nue-propriété de leur bien à leurs enfants tout en conservant l'usufruit) ou d'un contrat (usufruit temporaire cédé à un bailleur social, par exemple).

L'usufruitier a le droit d'habiter le bien ou de le mettre en location et d'en percevoir les loyers. En contrepartie, il doit assumer les charges d'entretien courant et la taxe foncière. Les grosses réparations (murs, toiture, structure) restent à la charge du nu-propriétaire, sauf convention contraire.

En pratique

L'usufruit est un outil puissant d'optimisation fiscale et patrimoniale. Exemple de donation avec réserve d'usufruit :

• Bien immobilier : valeur en pleine propriété 500 000 €
• Donateur : parent de 62 ans → valeur fiscale de l'usufruit = 40 % (barème de l'article 669 du CGI)
• Valeur de la nue-propriété donnée : 500 000 × 60 % = 300 000 €
• Droits de donation : calculés sur 300 000 € (après abattement de 100 000 €, soit sur 200 000 €), et non sur 500 000 €
• À l'extinction de l'usufruit (décès du parent) : le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun droit de succession supplémentaire

L'économie fiscale est considérable : les droits sont calculés sur 200 000 € au lieu de 400 000 € (après abattement), soit une réduction potentielle de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Ce montage est fréquemment utilisé en complément d'une SCI familiale.

Bon à savoir

• La valeur fiscale de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier au moment du démembrement. Plus le donateur est jeune, plus l'usufruit est valorisé et plus la nue-propriété (base taxable) est faible. Il est donc fiscalement plus intéressant de donner tôt.
• L'usufruitier est redevable de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sur la valeur en pleine propriété du bien, sauf cas d'usufruit légal du conjoint survivant. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. C'est un point souvent méconnu qui peut alourdir la fiscalité de l'usufruitier.
• L'usufruit temporaire (cédé pour une durée déterminée, par exemple 15 ans) est un outil d'optimisation utilisé par les investisseurs. En cédant temporairement l'usufruit de parts de SCI, un contribuable peut réduire son assiette IFI tout en percevant un capital initial correspondant à la valeur de l'usufruit cédé.