Régime réel
Le régime réel d'imposition permet au propriétaire bailleur de déduire de ses revenus fonciers l'ensemble des charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, taxe foncière, assurances, frais de gestion. Si les charges excèdent les loyers, le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Régime réel : la fiscalité optimisée pour les revenus fonciers
Le régime réel d'imposition des revenus fonciers est un mode de déclaration fiscale qui permet au propriétaire bailleur de déduire de ses loyers l'ensemble des charges effectivement supportées. Il s'oppose au régime micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts. Le régime réel est obligatoire lorsque les revenus fonciers annuels dépassent 15 000 €, et il peut être choisi sur option en dessous de ce seuil.
Les charges déductibles en régime réel sont nombreuses : intérêts d'emprunt et frais accessoires (assurance emprunteur, frais de dossier), travaux d'entretien et de réparation, travaux d'amélioration, taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire), charges de copropriété non récupérables, primes d'assurance, frais de gestion (agence, comptabilité), et provisions pour charges de copropriété.
Le principal avantage du régime réel est de pouvoir générer un déficit foncier lorsque les charges dépassent les revenus. Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt), réduisant ainsi directement l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
En pratique
Comparons les deux régimes pour un investisseur percevant 10 000 € de loyers annuels avec 7 000 € de charges réelles et une TMI de 30 % :
- Micro-foncier : revenu imposable = 10 000 × 70 % = 7 000 €. Impôt + prélèvements sociaux = 7 000 × 47,2 % = 3 304 €
- Régime réel : revenu imposable = 10 000 − 7 000 = 3 000 €. Impôt + prélèvements sociaux = 3 000 × 47,2 % = 1 416 €
- Économie annuelle : 1 888 €
Et si les charges atteignent 14 000 € (par exemple après des travaux de rénovation) : le déficit foncier est de 4 000 €, imputable sur le revenu global, générant une économie fiscale supplémentaire de 4 000 × 30 % = 1 200 €. Utilisez notre simulateur de rendement locatif pour comparer précisément les deux régimes selon votre situation.
Bon à savoir
- L'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Passé ce délai, vous pouvez revenir au micro-foncier si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 €. Réfléchissez bien avant de choisir, notamment si vos charges sont temporairement élevées (travaux).
- Le déficit foncier non imputé sur le revenu global (au-delà de 10 700 €) est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. C'est un levier puissant pour les investisseurs qui réalisent d'importants travaux de rénovation.
- Attention : en cas d'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global, vous devez conserver le bien en location pendant au moins 3 ans après l'imputation, sous peine de remise en cause de l'avantage fiscal par l'administration.