Simulateur de capacité d'emprunt immobilier
Découvrez le montant maximum que vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier. Notre simulateur calcule instantanément votre capacité d'emprunt en fonction de vos revenus, charges et de la durée souhaitée.
Mes Simulations
Revenus et charges
Loyers si conservés après l'opération, crédits immobiliers, crédits à la consommation dont l'échéance est supérieure à 6 mois, pensions alimentaires versées et versements de rentes viagères.
Apport personnel
Paramètres du prêt
Votre capacité d'emprunt
Votre mensualité maximale
par mois (assurance incluse)
Maximum recommandé : 35 %
Détail du coût
- Coût total du crédit
- Intérêts
- Assurance
Répartition du coût total
Nos simulateurs sont conçus avec rigueur et régulièrement mis à jour pour refléter la réglementation en vigueur. Ils restent toutefois des outils d'aide à la décision et ne sauraient remplacer l'accompagnement d'un professionnel. Malgré tout le soin apporté à nos méthodes de calcul, une erreur est toujours possible : nous vous invitons à vérifier les résultats auprès d'un conseiller qualifié avant toute prise de décision.
Questions fréquentes
Le taux d'endettement correspond au rapport entre vos charges de crédit mensuelles (y compris le futur prêt) et vos revenus nets mensuels. Depuis janvier 2022, le HCSF impose un taux d'endettement maximum de 35 % (assurance emprunteur incluse). Ce seuil s'applique à tous les établissements bancaires en France.
Les banques retiennent vos revenus nets avant impôt : salaires, revenus fonciers (généralement à 70 %), pensions, revenus d'activité indépendante (moyenne sur 2 à 3 ans). Les primes récurrentes et le 13e mois sont souvent intégrés. En revanche, les primes exceptionnelles, les allocations familiales et les revenus non pérennes sont rarement pris en compte.
Oui, depuis les directives du HCSF, le coût de l'assurance emprunteur est intégré dans le calcul du taux d'endettement à 35 %. Une assurance élevée réduit donc directement votre capacité d'emprunt. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez choisir une assurance externe (délégation) souvent moins chère, ce qui peut augmenter votre capacité d'emprunt.
Les banques disposent d'une marge de flexibilité : elles peuvent accorder jusqu'à 20 % de leurs crédits en dépassant le seuil de 35 %. Cette dérogation est principalement réservée aux primo-accédants pour l'achat de leur résidence principale. Un reste à vivre confortable et une épargne solide sont des critères déterminants pour en bénéficier.
La capacité d'emprunt correspond au montant maximum que la banque accepte de vous prêter. Le budget total pour votre achat inclut en plus votre apport personnel. Il faut toutefois déduire de ce budget les frais annexes : frais de notaire, frais de garantie et éventuels frais d'agence, pour obtenir le prix maximum du bien que vous pouvez acquérir.