IFI
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt annuel dû par les personnes dont le patrimoine immobilier net excède 1,3 million d'euros. Le barème est progressif, de 0,5 % à 1,5 %. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : définition
L'IFI, ou Impôt sur la Fortune Immobilière, est un impôt annuel créé en 2018 en remplacement de l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). Il frappe exclusivement le patrimoine immobilier net des foyers fiscaux dont la valeur dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Contrairement à l'ancien ISF, les actifs financiers (actions, assurance-vie en unités de compte, comptes bancaires) sont totalement exclus de l'assiette de l'IFI.
Sont imposables à l'IFI : les biens immobiliers détenus directement (résidence principale, résidences secondaires, investissements locatifs, terrains), mais aussi les parts de SCI ou de SCPI pour leur fraction représentative d'actifs immobiliers. La résidence principale bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale. Les biens détenus en nue-propriété sont en principe imposés chez l'usufruitier, ce qui peut constituer un levier d'optimisation patrimoniale.
L'IFI est calculé selon un barème progressif, après déduction des dettes immobilières (emprunts d'acquisition, travaux). Le seuil de déclenchement est fixé à 1 300 000 €, mais le barème commence à s'appliquer à partir de 800 000 €, ce qui crée un effet de seuil significatif.
En pratique
Voici le barème de l'IFI applicable :
- Jusqu'à 800 000 € : 0 %
- De 800 001 € à 1 300 000 € : 0,50 %
- De 1 300 001 € à 2 570 000 € : 0,70 %
- De 2 570 001 € à 5 000 000 € : 1,00 %
- De 5 000 001 € à 10 000 000 € : 1,25 %
- Au-delà de 10 000 000 € : 1,50 %
Exemple : Un foyer possède une résidence principale estimée à 900 000 € (soit 630 000 € après abattement de 30 %), un appartement locatif de 450 000 € et des parts de SCPI pour 350 000 €. Le patrimoine brut immobilier s'élève à 1 430 000 €. Il reste un emprunt de 100 000 € sur l'appartement locatif. Le patrimoine net taxable est donc de 1 330 000 €. L'IFI dû sera : (500 000 × 0,50 %) + (30 000 × 0,70 %) = 2 500 + 210 = 2 710 €.
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Bon à savoir
- Le démembrement de propriété est l'un des leviers les plus efficaces pour réduire l'IFI : en détenant un bien en nue-propriété, celui-ci sort de votre assiette taxable puisque c'est l'usufruitier qui est redevable. Ce mécanisme est particulièrement utilisé dans le cadre de transmissions anticipées.
- Les dettes déductibles de l'assiette de l'IFI sont limitées : seuls les emprunts contractés pour l'acquisition, la réparation, l'entretien ou l'amélioration de biens immobiliers sont admis. Depuis 2018, un mécanisme de plafonnement limite la déduction des dettes lorsque l'actif taxable dépasse 5 millions d'euros.
- Un mécanisme de plafonnement existe : le total de vos impôts (impôt sur le revenu + IFI + prélèvements sociaux) ne peut excéder 75 % de vos revenus. Si ce seuil est dépassé, l'IFI est réduit en conséquence.