Viager
Le viager est une vente immobilière dans laquelle l'acheteur (débirentier) verse un bouquet (capital initial) puis une rente viagère au vendeur (crédirentier) jusqu'à son décès. Le viager occupé permet au vendeur de continuer à habiter le bien. Le prix de vente dépend de l'espérance de vie du vendeur et de la valeur du bien.
Viager : un mode d'acquisition immobilière atypique
Le viager est un mode de vente immobilière dans lequel l'acquéreur (le débirentier) verse au vendeur (le crédirentier) un capital initial appelé bouquet, puis une rente viagère mensuelle ou trimestrielle jusqu'au décès du vendeur. C'est un contrat aléatoire par nature, puisque le prix total payé dépend de la durée de vie du vendeur, laquelle est inconnue au moment de la vente.
On distingue le viager occupé (le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation ou l'usufruit du bien) du viager libre (l'acquéreur peut disposer immédiatement du bien). Le viager occupé représente la grande majorité des transactions et implique une décote sur la valeur du bien, correspondant à la valeur du droit d'usage conservé par le vendeur, calculée en fonction de son âge et de son espérance de vie.
Le viager répond à un besoin social croissant : il permet aux personnes âgées de compléter leur retraite tout en restant dans leur logement, et offre aux acquéreurs une voie d'accès à la propriété avec un investissement initial réduit et sans recours obligatoire au crédit immobilier.
En pratique
Exemple d'un viager occupé. Un appartement d'une valeur vénale de 300 000 € est vendu en viager par une femme de 78 ans :
- Valeur du droit d'usage et d'habitation : estimée à 40 % de la valeur du bien pour une personne de 78 ans, soit 120 000 €
- Valeur occupée du bien : 300 000 − 120 000 = 180 000 €
- Bouquet (30 % de la valeur occupée) : 54 000 € versés à la signature
- Rente viagère : le solde de 126 000 € est converti en rente selon les tables de mortalité : environ 850 €/mois
- Frais de notaire : calculés sur la valeur occupée (180 000 €), soit environ 13 500 €
Si le crédirentier vit 12 ans après la vente, le coût total sera de 54 000 + (850 × 144) = 176 400 € pour un bien valant 300 000 €. S'il vit 20 ans, le coût sera de 258 000 €. L'aléa est au cœur du contrat. Estimez vos frais avec notre simulateur de frais de notaire.
Bon à savoir
- Le viager est annulé si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l'acte, ou s'il était atteint d'une maladie dont il est décédé dans ce délai et dont l'acquéreur avait connaissance. Cette règle protège contre les ventes réalisées en connaissance d'un décès imminent.
- La fiscalité de la rente viagère est avantageuse pour le vendeur : seule une fraction de la rente est imposable à l'impôt sur le revenu, selon l'âge du crédirentier au moment du premier versement (30 % si plus de 70 ans). Les prélèvements sociaux s'appliquent sur cette même fraction.
- L'acquéreur en viager occupé ne paie pas la taxe foncière (à la charge de l'occupant, sauf convention contraire) et n'a pas de locataire à gérer. En revanche, il ne perçoit aucun revenu du bien et ne peut pas le revendre facilement tant que le vendeur est en vie. C'est un investissement de très long terme, plus patrimonial que locatif.