Plus-value immobilière
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien. Elle est soumise à l'impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), avec des abattements progressifs selon la durée de détention. L'exonération totale est atteinte après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. La résidence principale est exonérée.
Plus-value immobilière : définition et calcul
La plus-value immobilière correspond à la différence positive entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'acquisition. C'est le gain réalisé lors de la cession d'un bien. Ce mécanisme fiscal concerne toutes les ventes de biens immobiliers, qu'il s'agisse de résidences secondaires, de terrains constructibles ou de biens locatifs.
Le calcul de la plus-value brute est simple en apparence : prix de vente diminué du prix d'achat. Cependant, le législateur autorise un certain nombre de corrections. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais de notaire réels (ou d'un forfait de 7,5 %) et des travaux d'amélioration (ou d'un forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans). Le prix de vente, quant à lui, peut être diminué des frais de cession (diagnostics, certaines commissions).
La plus-value nette imposable bénéficie d'abattements pour durée de détention. Pour l'impôt sur le revenu (19 %), l'exonération totale est acquise après 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), il faut attendre 30 ans de détention pour être totalement exonéré. La résidence principale est, quant à elle, exonérée de toute taxation sur la plus-value, quel que soit le montant du gain.
En pratique
Prenons un exemple concret. Vous avez acheté un appartement 200 000 € en 2015 et vous le revendez 300 000 € en 2026, soit après 11 ans de détention. Votre plus-value brute s'établit ainsi :
- Prix de vente : 300 000 €
- Prix d'achat majoré : 200 000 + 15 000 (forfait 7,5 % frais) + 30 000 (forfait 15 % travaux, détention > 5 ans) = 245 000 €
- Plus-value brute : 300 000 − 245 000 = 55 000 €
Après 11 ans, l'abattement IR est de 6 % par an à partir de la 6e année, soit 6 × 6 % = 36 %. La plus-value imposable à l'IR est donc 55 000 × (1 − 0,36) = 35 200 €. L'impôt sur le revenu sera de 35 200 × 19 % = 6 688 €. Il faut y ajouter les prélèvements sociaux calculés avec leur propre barème d'abattement. Utilisez notre simulateur de plus-value immobilière pour obtenir un calcul précis adapté à votre situation.
Bon à savoir
- La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de taxe sur la plus-value, même si le gain est très important. C'est l'avantage fiscal le plus significatif pour les propriétaires occupants.
- Une surtaxe s'applique lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €. Elle varie de 2 % à 6 % selon le montant, ce qui peut considérablement alourdir la note pour les transactions importantes.
- Les cessions réalisées via une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés ne relèvent pas du régime des plus-values des particuliers mais du régime des plus-values professionnelles, avec des règles très différentes.