Simulateur de rendement locatif
Calculez le rendement brut, net et net-net de votre investissement locatif. Estimez votre cash-flow mensuel et optimisez votre fiscalité.
Mes Simulations
Acquisition
Revenus locatifs
du loyer
Charges annuelles
Fiscalité
Financement à crédit
Rendement net-net
après impôts et charges
Cash-flow mensuel
Détail annuel
- Loyers bruts
- Vacance locative
- Loyers effectifs
- Charges totales
- Revenu net
- Impôt sur le revenu
- Prélèvements sociaux
- Revenu net-net
Comment calculer le rendement locatif ?
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d'achat du bien. C'est un premier indicateur rapide mais incomplet.
Le rendement net intègre les charges réelles (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion, vacance) et les frais d'acquisition (notaire, travaux).
Le rendement net-net (ou rendement net après impôts) déduit également la fiscalité : impôt sur le revenu selon votre TMI et prélèvements sociaux (17,2 %). C'est le rendement réel de votre investissement.
Micro-foncier ou régime réel ?
Le micro-foncier est accessible si vos loyers bruts ne dépassent pas 15 000 €/an. Il offre un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel permet de déduire toutes vos charges réelles, y compris les intérêts d'emprunt, ce qui est souvent plus avantageux les premières années.
Nos simulateurs sont conçus avec rigueur et régulièrement mis à jour pour refléter la réglementation en vigueur. Ils restent toutefois des outils d'aide à la décision et ne sauraient remplacer l'accompagnement d'un professionnel. Malgré tout le soin apporté à nos méthodes de calcul, une erreur est toujours possible : nous vous invitons à vérifier les résultats auprès d'un conseiller qualifié avant toute prise de décision.
Questions fréquentes
Le rendement brut se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d'acquisition (frais inclus). Le rendement net déduit en plus les charges non récupérables, la taxe foncière, les frais de gestion, l'assurance PNO et les provisions pour vacance locative. Le rendement net est un indicateur bien plus fiable pour évaluer la rentabilité réelle d'un investissement.
En France, un rendement brut de 5 à 7 % est généralement considéré comme correct. Dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux), les rendements bruts sont souvent entre 3 et 5 % en raison des prix élevés. Dans les villes moyennes, on peut atteindre 7 à 10 %, mais avec un risque de vacance locative plus important.
Les principales charges à déduire sont :
- La taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable).
- Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire.
- L'assurance propriétaire non occupant (PNO).
- Les frais de gestion locative (si vous passez par une agence : 6 à 8 % des loyers).
- La provision pour vacance locative (1 à 2 mois par an selon le marché).
Le rendement net-net (ou rendement net après impôts) prend en compte la fiscalité applicable à vos revenus locatifs. Il dépend de votre tranche marginale d'imposition et du régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP, etc.). C'est l'indicateur le plus complet pour comparer un investissement locatif à d'autres placements financiers.
La vacance locative correspond aux périodes où le logement est inoccupé (entre deux locataires, travaux, etc.). Chaque mois de vacance réduit vos revenus locatifs annuels tout en maintenant vos charges fixes. Il est prudent de provisionner 1 à 2 mois de vacance par an dans vos calculs. L'emplacement du bien et la tension du marché local sont les principaux facteurs influençant ce risque.