TMI
La Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est le taux d'imposition appliqué à la dernière tranche de revenus. Le barème progressif de l'impôt sur le revenu comporte 5 tranches : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %. La TMI est utilisée pour estimer l'impact fiscal des revenus fonciers.
TMI (Tranche Marginale d'Imposition) : comprendre votre taux réel d'impôt
La TMI, ou Tranche Marginale d'Imposition, désigne le taux d'imposition applicable à la dernière tranche de vos revenus dans le barème progressif de l'impôt sur le revenu. En France, le barème est divisé en tranches (0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 % pour 2026), et chaque tranche de revenus est taxée au taux correspondant. La TMI est donc le taux le plus élevé qui s'applique à vos revenus, pas le taux moyen.
En immobilier, la TMI est un paramètre fondamental car les revenus fonciers sont ajoutés à vos autres revenus et imposés au barème progressif. Un euro de revenu foncier supplémentaire sera donc taxé à votre TMI, à laquelle s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Connaître sa TMI permet d'évaluer la fiscalité réelle de son investissement locatif et de choisir le montage fiscal le plus adapté.
La TMI ne doit pas être confondue avec le taux moyen d'imposition, qui est le rapport entre l'impôt total payé et le revenu imposable total. Le taux moyen est toujours inférieur à la TMI en raison de la progressivité du barème.
En pratique
Prenons un contribuable célibataire (1 part fiscale) avec un revenu net imposable de 40 000 € en 2026 :
- Tranche 1 (0 %) : jusqu'à 11 294 € → impôt = 0 €
- Tranche 2 (11 %) : de 11 295 à 28 797 € → (28 797 − 11 294) × 11 % = 1 925 €
- Tranche 3 (30 %) : de 28 798 à 40 000 € → (40 000 − 28 797) × 30 % = 3 361 €
- Impôt total : 5 286 € → taux moyen : 13,2 %
- TMI : 30 %
Si ce contribuable perçoit 6 000 € de revenus fonciers nets en micro-foncier (après abattement de 30 %), la fiscalité sur ces revenus sera de 6 000 × (30 % + 17,2 %) = 2 832 €, soit un taux d'imposition effectif de 47,2 % sur les revenus locatifs. Comparez les options fiscales avec notre simulateur de rendement locatif.
Bon à savoir
- Un investissement locatif peut vous faire changer de tranche. Si vous êtes juste en dessous du seuil de la tranche à 30 % et que vos revenus fonciers vous font basculer, une partie de vos revenus habituels sera aussi impactée. Simulez toujours l'impact global sur votre impôt.
- Le choix entre micro-foncier et régime réel, ou entre location nue et location meublée, dépend directement de votre TMI. Plus votre TMI est élevée, plus les dispositifs permettant de réduire l'assiette imposable (régime réel, amortissement en meublé) sont avantageux.
- La SCI à l'impôt sur les sociétés permet de s'affranchir du barème progressif de l'IR. Les bénéfices de la SCI sont taxés à 15 % (jusqu'à 42 500 €) puis 25 %, ce qui est plus favorable pour les investisseurs à TMI élevée (41 % ou 45 %), à condition de ne pas distribuer les bénéfices.