Taux d'endettement
Le taux d'endettement est le rapport entre les charges de remboursement de crédits et les revenus nets du ménage. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande de ne pas dépasser 35 % d'endettement, assurance emprunteur incluse.
Taux d'endettement : le gardien de votre équilibre financier
Le taux d'endettement est le ratio entre l'ensemble de vos charges de remboursement de crédit (immobilier, consommation, automobile, etc.) et vos revenus nets mensuels. Exprimé en pourcentage, il mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes. C'est l'un des critères les plus importants examinés par les banques lors de l'étude d'une demande de crédit immobilier.
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rendu juridiquement contraignante la limite de 35 % de taux d'endettement (assurance emprunteur incluse) pour l'octroi de crédits immobiliers. Les banques disposent toutefois d'une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle pour déroger à cette règle, prioritairement au bénéfice des primo-accédants et des acquéreurs de résidences principales.
Le calcul du taux d'endettement prend en compte toutes les mensualités de crédit en cours et celles du nouveau prêt envisagé, incluant l'assurance emprunteur. Les revenus pris en compte sont les revenus nets avant impôt : salaires, revenus fonciers (pondérés à 70 % par certaines banques), pensions, revenus d'activité non salariée.
En pratique
Calculons le taux d'endettement d'un ménage souhaitant emprunter pour un achat immobilier :
- Revenus mensuels nets du ménage : 5 000 €
- Crédit auto en cours : 300 €/mois (reste 2 ans)
- Mensualité du futur crédit immobilier : 1 200 € (dont 50 € d'assurance)
- Taux d'endettement : (300 + 1 200) / 5 000 × 100 = 30 %
Ce ménage est dans les clous du HCSF. S'il souhaitait emprunter davantage avec une mensualité de 1 500 €, le taux d'endettement atteindrait 36 %, dépassant la limite. Solutions possibles : augmenter l'apport personnel, allonger la durée du prêt, ou solder le crédit auto avant de déposer la demande.
Utilisez notre simulateur de capacité d'emprunt pour déterminer le montant maximum que vous pouvez emprunter en respectant le seuil de 35 %, et notre simulateur de crédit immobilier pour vérifier vos mensualités.
Bon à savoir
- Le reste à vivre est aussi important que le taux d'endettement. Un ménage gagnant 10 000 € avec un taux d'endettement de 35 % conserve 6 500 € de reste à vivre, ce qui est confortable. Un ménage à 3 000 € avec le même taux ne conserve que 1 950 €, ce qui peut être insuffisant. Les banques examinent les deux critères conjointement.
- Les revenus locatifs sont souvent pondérés à 70 % par les banques pour tenir compte du risque de vacance locative et des charges. Un loyer de 1 000 € ne sera comptabilisé que pour 700 € dans le calcul des revenus.
- Si vous avez un crédit-relais en cours, son traitement dans le calcul du taux d'endettement varie selon les banques. Certaines le comptabilisent en totalité, d'autres seulement pour la partie différentielle. Renseignez-vous auprès de votre conseiller.
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