Micro-foncier
Le régime micro-foncier est un régime fiscal simplifié applicable aux propriétaires dont les revenus fonciers bruts n'excèdent pas 15 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur les loyers, le solde étant ajouté aux revenus imposables. Au-delà de 15 000 € ou si les charges réelles sont supérieures à 30 %, le régime réel est plus avantageux.
Micro-foncier : définition et conditions d'éligibilité
Le régime micro-foncier est un régime fiscal simplifié applicable aux propriétaires percevant des revenus fonciers bruts annuels inférieurs ou égaux à 15 000 €. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés, sans avoir à justifier les charges réelles supportées. Seuls 70 % des revenus locatifs sont donc soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Ce régime concerne exclusivement la location nue (non meublée) de biens immobiliers.
Pour être éligible au micro-foncier, plusieurs conditions doivent être réunies : les revenus fonciers bruts du foyer fiscal ne doivent pas dépasser 15 000 € par an (toutes propriétés confondues), le propriétaire ne doit pas détenir de biens bénéficiant d'un régime fiscal spécifique (Pinel, Malraux, monuments historiques, Denormandie…), et les revenus doivent provenir de la location nue de locaux d'habitation, de locaux professionnels, ou de terrains non bâtis.
L'alternative au micro-foncier est le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, taxe foncière, assurance, frais de gestion, etc. Le choix entre les deux régimes dépend du montant de vos charges déductibles par rapport à l'abattement de 30 %.
En pratique
Comparons les deux régimes pour un appartement loué 900 €/mois, soit 10 800 €/an de revenus fonciers bruts. Le propriétaire a un TMI (tranche marginale d'imposition) de 30 %.
Option 1 — Micro-foncier :
- Revenus imposables : 10 800 € × 70 % = 7 560 €
- Impôt sur le revenu : 7 560 € × 30 % = 2 268 €
- Prélèvements sociaux : 7 560 € × 17,2 % = 1 300 €
- Fiscalité totale : 3 568 €
Option 2 — Régime réel (avec 5 200 € de charges déductibles : 2 400 € d'intérêts d'emprunt, 1 200 € de taxe foncière, 800 € de charges de copropriété, 800 € de travaux) :
- Revenus imposables : 10 800 € − 5 200 € = 5 600 €
- Impôt sur le revenu : 5 600 € × 30 % = 1 680 €
- Prélèvements sociaux : 5 600 € × 17,2 % = 963 €
- Fiscalité totale : 2 643 €
Ici, le régime réel est plus avantageux de 925 €/an. La règle est simple : si vos charges déductibles dépassent 30 % de vos revenus fonciers bruts (soit 3 240 € dans cet exemple), le régime réel est plus intéressant. Évaluez la rentabilité de votre investissement avec notre simulateur de rendement locatif.
Bon à savoir
- Le choix du micro-foncier est automatique si vous remplissez les conditions : il suffit de reporter vos loyers bruts en case 4BE de votre déclaration de revenus. L'administration applique elle-même l'abattement de 30 %. Pour opter pour le régime réel, vous devez remplir la déclaration 2044 ; cette option est irrévocable pendant 3 ans.
- Le plafond de 15 000 € s'apprécie au niveau du foyer fiscal, toutes propriétés confondues. Si vous et votre conjoint détenez chacun un bien locatif, c'est le total des loyers bruts qui compte. Attention également : les revenus de parts de SCPI ou de SCI non soumises à l'IS entrent dans ce calcul.
- En cas de travaux importants (rénovation, mise aux normes DPE), il est souvent judicieux de basculer temporairement au régime réel pour déduire l'intégralité des dépenses, voire créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Pensez à anticiper cette stratégie sur 3 ans minimum.