Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?

Comment les banques déterminent combien vous pouvez emprunter

Les établissements prêteurs évaluent la capacité d'emprunt en comparant vos revenus stables et réguliers aux charges financières mensuelles. Le critère le plus connu est le taux d'endettement : la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement des crédits. En France, les banques appliquent habituellement une règle non légale mais largement utilisée : ne pas dépasser 35 % d'endettement, hors exceptions liées à un dossier particulièrement solide.

Taux d'endettement (règle des 35 %)

Formule de base : taux d'endettement = (mensualités totales / revenus mensuels) × 100. Les mensualités totales incluent les prêts en cours et la mensualité du nouveau crédit. Les revenus pris en compte sont généralement le salaire net perçu et les revenus réguliers (rentes, pensions, loyers nets, primes régulières).

Durée et taux d'intérêt

Plus la durée du prêt est longue, plus la mensualité diminue et plus le capital empruntable augmente, mais le coût total du crédit augmente. Le taux d'intérêt appliqué (taux fixe ou variable) a un effet direct sur la mensualité : un taux plus élevé réduit la capacité d'emprunt pour une même mensualité maximale.

Autres éléments pris en compte

• Crédits en cours (auto, conso, etc.) : la banque les déduit des revenus.
• Charges régulières (pension alimentaire, charges professionnelles, etc.).
• Stabilité de l'emploi : CDI, CDD, travail indépendant ou revenus fluctuants sont évalués différemment.
• Apport personnel : réduit le montant à emprunter mais n'augmente pas directement le plafond de mensualité.
• Assurance emprunteur : son coût peut s'ajouter à la mensualité et être pris en compte dans le calcul.

Formules essentielles et méthode de calcul

Formule de base pour la mensualité d'un prêt amortissable (annuités constantes) : M = K × [i / (1 - (1 + i)^-n)] où :

• M = mensualité (hors assurance)
• K = capital emprunté
• i = taux d'intérêt périodique (taux annuel / 12)
• n = nombre de mensualités (durée en années × 12)

Inversement, pour connaître le capital empruntable à partir d'une mensualité maximale : K = M × [(1 - (1 + i)^-n) / i].

Exemples chiffrés

Exemple simple : célibataire avec 2 500 € net par mois. En appliquant la règle des 35 %, la mensualité maximale théorique est : 2 500 × 0,35 = 875 € par mois (hors assurance si l'assureur est comptabilisé séparément).

Calcul du capital empruntable selon taux et durée (arrondis) :

• À 1,50 % annuel (i = 0,015 / 12 ≈ 0,00125), durée 20 ans (n = 240) : coefficient d'annuité ≈ 207,44 → K ≈ 875 × 207,44 = 181 500 €.
• À 3,00 % annuel (i = 0,03 / 12 = 0,0025), durée 20 ans : coefficient ≈ 180,2 → K ≈ 875 × 180,2 = 157 700 €.
• À 3,00 % annuel, durée 25 ans (n = 300) : coefficient ≈ 210,9 → K ≈ 184 300 €.

Ces exemples montrent l'impact simultané du taux et de la durée : allonger la durée augmente le capital possible mais augmente aussi le coût total en intérêts.

Cas d'un couple

Exemple : deux salaires nets totalisant 4 500 € par mois. Mensualité maximale à 35 % = 1 575 €.

À 2,00 % annuel, durée 20 ans (i ≈ 0,001667, coefficient ≈ 197,64) → K ≈ 1 575 × 197,64 = 311 900 € environ. Le co-emprunt permet donc d'augmenter significativement le budget.

Assurance emprunteur : à ne pas oublier

L'assurance peut représenter de 0,2 % à 0,6 % du capital assuré par an selon l'âge et le profil de santé (les délégations d'assurance moins chères existent). Exemple : assurance à 0,30 % sur 250 000 € = 750 € par an → 62,50 € par mois, qui s'ajoutent à la mensualité et peuvent être prises en compte dans le calcul du taux d'endettement.

Variables particulières selon le type de revenu

Les revenus pris en compte diffèrent selon la situation professionnelle :

• Salaries en CDI : le salaire net mensuel perçu est le référent standard. Les primes régulières peuvent être intégrées après justification.
• CDD / intermittents : la banque demande souvent un historique et peut exiger un niveau de revenus plus élevé ou un apport plus important.
• Indépendants / professions libérales / auto-entrepreneurs : les banques retiennent généralement la moyenne des bénéfices nets des 2 à 3 dernières années, après charges sociales.
• Revenus fonciers : loyers nets (après charges) peuvent être pris en compte, parfois pondérés par un taux de vacance ou des travaux.

Autres paramètres légaux et pratiques à connaître

Taux d'usure : il s'agit du taux maximum légal applicable aux crédits. Il est fixé régulièrement par la Banque de France et dépend de la durée et du type de crédit. Si le taux proposé dépasse ce plafond, le prêt ne peut pas être octroyé.

Prêt à taux zéro (PTZ) et aides : certains prêts aidés ne portent pas d'intérêt et peuvent augmenter le pouvoir d'achat global. Le PTZ est soumis à conditions (localisation, plafond de ressources, primo-accession) et ne remplace pas l'examen du taux d'endettement, mais il peut réduire le besoin de prêt classique.

Plafonds d'âge et durée : les banques limitent souvent la durée restante jusqu'à l'âge de la retraite, ce qui peut réduire la durée accordée et donc la capacité d'emprunt pour les emprunteurs plus âgés.

Conseils pratiques pour estimer rapidement sa capacité

• Commencer par calculer 35 % de vos revenus nets mensuels pour obtenir une mensualité cible.
• Utiliser la formule ou un simulateur pour convertir cette mensualité en capital selon taux et durée envisagés.
• Ne pas oublier d'ajouter le coût de l'assurance et de déduire les mensualités de crédits en cours.
• Rassembler fiches de paie, avis d'imposition et justificatifs de revenus complémentaires pour une estimation réaliste par la banque.

Des simulateurs en ligne, comme ceux proposés par les comparateurs et les banques, permettent d'obtenir rapidement des estimations en modifiant taux, durée, apport et assurance. Ils sont utiles pour se positionner avant de rencontrer un conseiller.