Crédit relais

Qu'est-ce qu'un crédit relais ?

Le crédit relais est un prêt immobilier à court terme (12 à 24 mois maximum) qui permet à un propriétaire d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu le bien qu'il possède déjà. La banque avance une partie de la valeur estimée du bien à vendre (généralement 60 à 80 %), que l'emprunteur rembourse intégralement dès la vente effective. C'est un outil de financement indispensable pour éviter de se retrouver en situation de double déménagement ou de location temporaire, mais il nécessite une gestion rigoureuse.

Le principe repose sur une anticipation : le bien en vente constitue la garantie du prêt relais. La banque s'appuie sur une ou plusieurs estimations de sa valeur (souvent deux avis de valeur d'agences immobilières, parfois une expertise indépendante) et applique une décote de sécurité de 20 à 40 %. Si le bien est estimé à 300 000 €, la banque avancera entre 180 000 € et 240 000 € en crédit relais.

Le crédit relais se combine souvent avec un nouveau crédit immobilier classique pour financer la différence entre le prix du nouveau bien et le montant du relais. On parle alors de prêt relais adossé ou prêt relais intégré. Le montage financier doit être étudié avec soin pour éviter une situation d'endettement excessif, même temporaire.

En pratique

Il existe trois types de crédit relais :

• Le crédit relais « sec » : utilisé quand le nouveau bien est moins cher que l'ancien. Le relais suffit à financer l'achat, et il est remboursé intégralement à la vente. C'est le cas le plus simple mais le moins fréquent.
• Le crédit relais adossé : le relais est complété par un prêt amortissable classique. Pendant la période du relais, vous ne payez que les intérêts du relais + la mensualité du prêt long terme. À la vente, le relais est soldé, et il ne reste que le prêt classique.
• Le crédit relais intégré (ou « rachat ») : le montant du relais est intégré dans un prêt global unique. Les mensualités sont calculées sur la totalité, puis recalculées à la baisse après la vente du bien et le remboursement partiel. Ce montage lisse la trésorerie mais peut coûter plus cher.

Exemple concret : vous possédez un appartement estimé à 250 000 € (capital restant dû : 80 000 €) et vous souhaitez acheter une maison à 350 000 €. La banque vous accorde un relais de 70 % de 250 000 €, soit 175 000 €. Elle solde votre ancien prêt (80 000 €), vous disposez donc de 95 000 € nets. Vous complétez par un prêt classique de 255 000 € (350 000 − 95 000) plus les frais de notaire. Pendant la phase relais, vous payez les intérêts du relais (environ 500 €/mois à 3,5 %) plus la mensualité du prêt (environ 1 280 €), soit 1 780 €/mois. À la vente, le relais est soldé et votre mensualité descend à 1 280 €.

Bon à savoir

• Fixez un prix de vente réaliste : le principal risque du crédit relais est de ne pas vendre dans les délais. Si votre bien reste sur le marché au-delà de la durée du relais, vous devrez soit le prolonger (coûteux), soit le transformer en prêt classique (alourdissant votre endettement). Faites estimer votre bien par au moins deux professionnels et fixez un prix cohérent avec le marché.
• Vérifiez l'impact sur votre taux d'endettement : pendant la phase relais, la banque doit s'assurer que votre taux d'endettement reste sous la barre des 35 %, en intégrant les deux mensualités (relais + nouveau prêt). Évaluez votre capacité d'emprunt en amont pour vérifier la faisabilité du montage.
• L'alternative du prêt achat-revente : certaines banques proposent un produit « achat-revente » qui regroupe le solde de l'ancien prêt, le financement du nouveau bien et l'avance sur la vente en un seul prêt avec une seule mensualité. Ce produit est plus lisible et parfois plus avantageux que le montage relais classique. N'hésitez pas à comparer avec notre simulateur de crédit immobilier.