Indivision

Indivision : définition et cadre juridique

L'indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, sans que leurs parts respectives soient matériellement divisées. Chaque indivisaire détient une quote-part abstraite (par exemple 50/50, 60/40, ou tout autre répartition) qui ne correspond pas à une partie physique du bien. L'indivision naît le plus souvent d'une succession, d'un achat à plusieurs ou d'une dissolution de communauté après un divorce.

Le régime juridique de l'indivision est encadré par les articles 815 et suivants du Code civil. Le principe fondamental est que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » : tout indivisaire peut, à tout moment, demander le partage du bien (vente et répartition du prix, ou attribution à l'un des indivisaires moyennant une soulte). Cette règle rend l'indivision par nature instable, ce qui peut poser problème pour un investissement immobilier à long terme.

Pour sécuriser la gestion d'un bien en indivision, il est fortement recommandé de signer une convention d'indivision devant notaire. Ce document précise les règles de fonctionnement : répartition des charges, conditions de cession des parts, modalités de prise de décision, et éventuellement une clause d'indivision forcée pour une durée maximale de cinq ans renouvelable. Pour des projets d'investissement plus structurés, la création d'une SCI est souvent préférable.

En pratique

Prenons l'exemple de deux frères qui héritent d'un appartement locatif estimé à 300 000 €, détenu à parts égales (50/50). Voici les règles de gestion :

• Actes conservatoires (travaux urgents, paiement de la taxe foncière) : tout indivisaire peut les accomplir seul, sans l'accord des autres.
• Actes de gestion courante (signature d'un bail, travaux d'entretien courants) : ils nécessitent l'accord des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis.
• Actes de disposition (vente du bien, hypothèque) : ils requièrent l'unanimité des indivisaires.

Si l'un des frères souhaite récupérer sa part, plusieurs options s'offrent à lui : vendre sa quote-part à l'autre frère (l'autre indivisaire bénéficie d'un droit de préemption), vendre à un tiers (les autres indivisaires ont un mois pour exercer leur droit de préemption), ou demander le partage judiciaire en dernier recours. Les droits de mutation s'appliquent en cas de rachat de part, avec un droit de partage de 2,5 % de l'actif net.

Concernant les revenus locatifs, chaque indivisaire déclare sa quote-part dans ses revenus fonciers. Le choix entre micro-foncier et régime réel se fait individuellement. Utilisez notre simulateur de rendement locatif pour évaluer la rentabilité de votre quote-part.

Bon à savoir

• L'indivisaire qui occupe seul un bien indivis doit en principe verser une indemnité d'occupation aux autres indivisaires, sauf accord contraire. Cette indemnité est fixée en référence à la valeur locative du bien et à la quote-part des autres indivisaires.
• En cas de blocage total entre indivisaires, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente du bien sur requête d'un indivisaire détenant au moins deux tiers des droits, à condition que cette vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres.
• Pour un projet d'investissement locatif à plusieurs, préférez la SCI à l'indivision : elle offre une gouvernance plus souple, évite le droit de demander le partage à tout moment, et facilite la transmission grâce au démembrement (nue-propriété / usufruit).