Promesse de vente
La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel seul le vendeur s'engage à vendre le bien à un prix déterminé pendant une durée limitée (généralement 2 à 3 mois). L'acheteur verse une indemnité d'immobilisation (5 à 10 % du prix) et dispose d'un délai de rétractation de 10 jours.
Promesse de vente : l'engagement unilatéral du vendeur
La promesse de vente, également appelée promesse unilatérale de vente (PUV), est un avant-contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre son bien à un acheteur déterminé, à un prix fixé, pendant une durée limitée (généralement 2 à 3 mois). Pendant ce délai, l'acheteur dispose d'une option d'achat : il est libre de « lever l'option » (acheter) ou d'y renoncer. Le vendeur, en revanche, est lié par son engagement et ne peut pas vendre à quelqu'un d'autre.
La promesse de vente se distingue du compromis de vente (ou promesse synallagmatique) par son caractère unilatéral. Dans un compromis, les deux parties sont engagées réciproquement. Dans une promesse de vente, seul le vendeur est engagé tant que l'acheteur n'a pas levé l'option. Cette différence est fondamentale sur le plan juridique et a des conséquences pratiques importantes.
En contrepartie de cette « réservation » du bien, l'acheteur verse généralement une indemnité d'immobilisation, habituellement fixée entre 5 % et 10 % du prix de vente. Cette somme sera déduite du prix si l'acheteur lève l'option. Si l'acheteur renonce sans motif légitime (hors conditions suspensives), le vendeur conserve l'indemnité à titre de dédommagement.
En pratique
Voici le déroulement typique d'une promesse de vente pour un appartement à 300 000 € :
- Signature de la promesse chez le notaire ou sous seing privé (avec enregistrement obligatoire aux impôts dans les 10 jours si sous seing privé)
- Indemnité d'immobilisation : 15 000 à 30 000 € versés sur le compte séquestre du notaire
- Délai de rétractation : 10 jours calendaires à compter de la notification de la promesse, pendant lesquels l'acheteur peut se désister sans aucun frais
- Conditions suspensives : obtention du crédit immobilier, absence de servitude, purge du droit de préemption, etc.
- Levée d'option : l'acheteur notifie sa décision d'acheter avant l'expiration du délai
- Acte authentique : signature chez le notaire dans les 3 à 4 mois suivants, avec paiement du solde et des frais de notaire
Utilisez notre simulateur de frais de notaire pour estimer le coût total de votre acquisition dès la signature de la promesse.
Bon à savoir
- La promesse de vente sous seing privé doit être enregistrée auprès du service des impôts dans les 10 jours suivant sa signature, sous peine de nullité. Les frais d'enregistrement s'élèvent à 125 €. Le compromis de vente n'est pas soumis à cette obligation.
- Si l'acheteur ne lève pas l'option dans le délai prévu et qu'aucune condition suspensive ne le justifie, il perd l'indemnité d'immobilisation. C'est un risque financier à ne pas négliger, surtout pour les biens de valeur élevée.
- La promesse de vente est souvent privilégiée dans les transactions complexes (vente d'immeuble, opérations avec SCI, vente en viager) car elle offre plus de souplesse à l'acheteur tout en sécurisant le vendeur grâce à l'indemnité d'immobilisation.