Compromis de vente

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est un avant-contrat par lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent mutuellement à conclure la vente d'un bien immobilier à un prix convenu. Contrairement à une simple offre d'achat, le compromis engage juridiquement les deux parties : l'article 1589 du Code civil précise que « la promesse de vente vaut vente » dès lors qu'il y a accord sur la chose et le prix. C'est l'étape la plus importante du processus d'achat, avant la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Le compromis de vente est assorti de conditions suspensives qui protègent l'acheteur. La plus courante est la condition suspensive d'obtention de prêt : si l'acheteur n'obtient pas son crédit immobilier dans le délai prévu (généralement 45 à 60 jours), il peut se retirer sans pénalité et récupérer son dépôt de garantie. D'autres conditions suspensives courantes incluent l'absence de servitude, l'obtention d'un permis de construire, ou un droit de préemption non exercé par la commune.

Lors de la signature, l'acheteur verse un dépôt de garantie, généralement de 5 à 10 % du prix de vente, séquestré chez le notaire ou l'agent immobilier. Cette somme sera déduite du prix final. Si l'acheteur se rétracte en dehors du délai légal ou sans condition suspensive justificative, il perd ce dépôt. Le vendeur, de son côté, peut être contraint par voie judiciaire à vendre s'il tente de se désister.

En pratique

Le compromis de vente doit contenir les éléments suivants :

• L'identité complète des parties (vendeur et acheteur)
• La désignation précise du bien (adresse, description, références cadastrales, surface Carrez pour les lots de copropriété)
• Le prix de vente et les modalités de paiement
• Les conditions suspensives et leurs délais
• La date limite de signature de l'acte authentique
• Les diagnostics techniques obligatoires (dont le DPE)
• Les informations sur la copropriété le cas échéant (charges, PV d'AG, fonds de travaux)

Après la signature, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours (loi SRU), pendant lequel il peut renoncer à l'achat sans motif et sans pénalité. Ce délai court à compter du lendemain de la notification du compromis (par lettre recommandée ou remise en main propre). C'est un droit absolu et inconditionnel pour tout acheteur non professionnel.

Entre le compromis et l'acte authentique (2 à 3 mois en général), l'acheteur doit obtenir son financement, le notaire effectue les vérifications juridiques (titre de propriété, hypothèques, servitudes, droit de préemption de la commune) et prépare les droits de mutation. C'est pendant cette période que vous devez finaliser votre demande de prêt immobilier.

Bon à savoir

• Compromis ou promesse unilatérale ? La promesse unilatérale de vente n'engage que le vendeur : l'acheteur dispose d'une option d'achat pendant un délai convenu. Elle est plus courante en région parisienne et doit être enregistrée aux impôts dans les 10 jours (coût : 125 €). Le compromis, plus répandu en province, engage les deux parties symétriquement.
• Rédigez des conditions suspensives précises : pour la condition d'obtention de prêt, indiquez le montant emprunté, la durée, le taux maximum acceptable et le nombre de banques à démarcher. Des conditions vagues peuvent être contestées par le vendeur. Vérifiez votre capacité d'emprunt en amont pour fixer des conditions réalistes.
• Vérifiez tout avant de signer : le compromis engage juridiquement. Faites-le relire par votre notaire (vous pouvez choisir votre propre notaire, sans surcoût — les honoraires sont partagés entre les deux notaires). Vérifiez les frais de notaire estimés, les éventuels travaux votés en copropriété, et la conformité des diagnostics.