Capacité d'emprunt
La capacité d'emprunt est le montant maximum qu'un ménage peut emprunter en fonction de ses revenus, de ses charges et de la durée du prêt. Le taux d'endettement ne doit généralement pas dépasser 35 % des revenus nets (recommandation du HCSF).
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt correspond au montant maximum qu'une banque accepte de vous prêter pour financer un achat immobilier. Elle dépend principalement de vos revenus, de vos charges existantes, de la durée du prêt souhaitée et du taux d'intérêt en vigueur. C'est la toute première donnée à connaître avant de se lancer dans un projet immobilier, car elle détermine votre budget réel, c'est-à-dire le prix maximum du bien que vous pouvez acquérir en ajoutant votre apport personnel.
Depuis janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont devenues juridiquement contraignantes pour les banques. Le taux d'endettement maximum est fixé à 35 % des revenus nets (assurance emprunteur incluse), et la durée maximale du prêt est de 25 ans (27 ans en cas d'achat en VEFA ou avec travaux importants). Les banques disposent toutefois d'une marge de dérogation de 20 % de leur production, principalement réservée aux primo-accédants et aux achats de résidence principale.
Il est important de distinguer la capacité d'emprunt théorique (le calcul mathématique pur) de la capacité d'emprunt réelle (ce que la banque acceptera effectivement). Cette dernière intègre des critères qualitatifs : stabilité de l'emploi (CDI, fonctionnaire), reste à vivre, gestion des comptes bancaires, historique de crédit, et qualité globale du dossier.
En pratique
Le calcul de base de la capacité d'emprunt repose sur une formule simple :
Mensualité maximale = (Revenus nets mensuels × 35 %) − Charges de crédit existantes
Ensuite, la capacité d'emprunt se déduit de la mensualité maximale, du taux et de la durée grâce à la formule inverse de l'amortissement :
Capacité = M × (1 − (1 + t)^(−n)) / t
Exemple concret : un couple avec des revenus nets mensuels de 5 000 €, sans crédit en cours. La mensualité maximale (à 35 %) est de 1 750 €. En intégrant le coût de l'assurance emprunteur (environ 80 €/mois), il reste 1 670 € pour le remboursement du capital et des intérêts. Sur 25 ans à 3,5 %, cela correspond à une capacité d'emprunt d'environ 310 000 €. Avec un apport de 40 000 €, le budget total atteint 350 000 €, dont il faut retrancher les frais de notaire (environ 25 000 € dans l'ancien).
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Bon à savoir
- Le reste à vivre compte autant que le taux d'endettement : un ménage gagnant 10 000 € peut emprunter jusqu'à 35 % d'endettement sans difficulté, car il reste 6 500 € pour vivre. Un ménage à 3 000 € sera plus contraint même à 33 % d'endettement, car il ne reste que 2 000 €. Les banques analysent ce critère de près.
- Optimisez avant de demander : soldez vos crédits à la consommation avant de déposer votre demande de prêt. Un crédit auto de 300 €/mois réduit votre capacité d'emprunt d'environ 55 000 € sur 25 ans. Parfois, il est plus rentable de puiser dans votre épargne pour solder un crédit que de la conserver en apport.
- Revenus locatifs partiellement comptés : si vous avez déjà des biens en location, les banques ne retiennent en général que 70 % des loyers perçus dans le calcul de vos revenus (pour tenir compte des risques de vacance et des charges). Anticipez ce calcul pour ne pas surestimer votre capacité.
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